百科|乡产房有什么特点，能买吗？

乡产房不能上市交易，而且也无法办理房屋产权过户手续。

通常来讲，乡产房未缴纳土地出让金等费用，其房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的，买此类房屋，产权无法得到保障。

一、什么是乡产房？

乡产房也叫“乡产权房”、“村证房”、“小产权房”，是指由乡镇、村委会在农民集体土地上开发建设的房屋，只有使用权(长期)，没有所·有权(房产证)，所以在法律上是禁止买卖的。

二、乡产房有什么特点？

乡产房与普通商品房相比，具有以下的特点：

1.从价格来看，市面上违规销售的乡产权房报价要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的 40%～60%；

2.从建设手续来看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验；

3.从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税；

4.从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜；

5.从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

三、乡产房的交易属性是什么？

乡产房的交易属于违法行为。

1.乡产房不能上市交易

农民集体所·有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而“乡产权”房屋的买卖行为本身是把在集体所·有的土地上修建的房屋上市交易，是一种变相的房地产开发行为。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产的开发必须使用国有土地。显然，这种“乡产权”房屋的买卖违法违规。

2.乡产房只能本集体组织内部转让

农村宅基地属集体所·有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，乡产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

四、买乡产房有什么风险？

乡产房的买卖会存在以下风险：

1.产权得不到保障

乡产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》，即宅基地证。不能像“大产权”的房子一样抵押、流转，不具有房屋所·有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

2.无法办理贷款

乡产权房没有房产证，没有经过备案，因此无法申请贷款，只能一次性或分期付款。同时未来也不能拿房子去银行作抵押，这在无形中加大了购房人的资金压力，增加购房风险。

3.购房合同缺少法律支持

乡产权房的买卖交易中，双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

4.面临被拆除的风险

属于违法用地、违法建设的小产权房如果遇到国家征地或者拆迁的情形，将面临依法被拆除的危险性，购房者的利益很难得到法律的有效保护。

5.房屋质量等问题得不到保障

乡产权房不受到法律的认可，没有在房管部门备案，且不在政府机构的监管范围内，因此，在房屋使用过程中，当遇到房屋质量问题以及附属配套设施问题时，得不到有效的保障。

综上可知，乡产房的买卖不受法律保护，如果购房者想买此类房屋，会存在无法办理房产证、无法贷款、房屋质量无保障等问题。

资料来源：《中华人民共和国土地管理法》